강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 만기가 가까워지면 임대인에게서 "내년부터 월세 10% 올리겠다"는 통보가 옵니다. 이때 임차인이 가장 먼저 묻는 것이 "5%까지만 올릴 수 있는 것 아니냐"입니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 5% 상한은 모든 사무실에 적용되는 것이 아니라 환산보증금이 기준 금액 이하인 계약에만 적용됩니다. 어느 쪽인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로, 먼저 내 계약이 어느 구간인지부터 확인해야 합니다.
1. 내 계약이 어느 구간인지 계산하기
상가건물임대차보호법은 환산보증금이 기준 금액 이하인 임대차에만 전부 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고, 서울의 기준 금액은 9억 원입니다(시행령 제2조, 2026년 10월 기준).
- 보증금 5,000만 원, 월세 500만 원 → 5,000만 + 5억 = 5억 5,000만 원 → 9억 이하, 5% 상한 적용
- 보증금 1억 원, 월세 900만 원 → 1억 + 9억 = 10억 원 → 9억 초과, 5% 상한 없음
월세에 부가세는 넣지 않고 계산합니다. 강남 중소형 사무실 대부분은 9억 이하 구간이고, 전용 100평 이상 또는 통임대 사옥은 초과 구간인 경우가 많습니다. 기준 금액과 적용 범위의 전체 그림은 상가건물임대차보호법, 사무실에도 적용될까에 정리돼 있습니다.
2. 9억 이하 구간: 5% 상한과 1년 규칙
법 제11조에 따라 임대인은 조세·공과금·경제 사정의 변동이 있을 때 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있지만, 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없고, 증액이 있은 날부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 이 상한은 계약 기간 중의 증액 청구와 계약갱신요구권을 행사해 갱신될 때의 증액에 적용됩니다.
- 월세 500만 원이면 상한은 25만 원, 즉 525만 원까지입니다. 보증금과 월세를 동시에 올릴 때도 각각 5%가 상한입니다.
- 5%는 "자동 인상"이 아니라 "상한"입니다. 임대인이 청구해야 하고, 임차인이 동의하지 않으면 협의나 조정으로 갑니다. 매년 5%씩 오르는 것이 당연한 것처럼 말하는 임대인이 있지만 법은 그렇게 정하지 않았습니다.
- 상한을 넘는 인상에 임차인이 동의해 지급했다면, 초과분은 돌려받을 수 있다는 것이 법원의 태도입니다. 다만 다툼이 생기므로 처음부터 특약으로 막는 것이 낫습니다.
3. 9억 초과 구간: 상한은 없지만 갱신요구권은 있다
환산보증금이 9억을 넘으면 제11조의 5% 상한과 1년 규칙이 적용되지 않습니다. 그러나 계약갱신요구권(10년)은 그대로 적용됩니다(법 제2조 제3항). 즉 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수는 없지만, 갱신하면서 "주변 시세와 경제 사정에 맞춰" 임대료 증감을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 상한이 없다는 것은 무제한 인상이 가능하다는 뜻이 아니라, 법정 숫자 대신 시세가 기준이 된다는 뜻입니다.
그래서 초과 구간의 임차인에게는 두 가지가 중요합니다. 첫째, 시세를 숫자로 들고 협상해야 합니다. 전용 평당 임대료 기준으로 같은 권역·같은 급의 건물이 얼마인지 알아야 "시세 반영"이라는 임대인의 말을 검증할 수 있습니다. 읽는 법은 강남·서초 월세 시세 읽는 법에 있습니다. 둘째, 처음 계약할 때 특약으로 상한을 만들어야 합니다. "갱신 시 임대료 인상률은 연 3% 이내로 한다", "최초 2년간 임대료를 동결한다" 같은 조항은 법이 보호하지 않는 구간을 계약이 보호하게 만드는 장치입니다. 문구는 특약 예시 10가지를 참고하세요.
4. 갱신과 재계약은 다르다
같은 사무실에 계속 있어도 서류상 두 가지 길이 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 행사해 기존 계약을 연장하는 갱신과, 기존 계약을 끝내고 새 조건으로 다시 맺는 재계약입니다. 9억 이하 구간에서 5% 상한은 갱신에 적용되고, 당사자가 합의해 완전히 새로 맺는 재계약에는 적용되지 않는다는 해석이 일반적입니다. 임대인이 "재계약서를 새로 쓰자"고 하면서 5%를 넘는 인상을 제시한다면 이 차이를 이용하는 것일 수 있습니다. 임차인은 갱신요구권을 행사한다는 의사를 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명 등으로 남기고, 갱신으로 처리할지 재계약으로 갈지를 선택해야 합니다. 통보 시기와 묵시적 갱신은 계약 갱신과 만기 관리에서 다뤘습니다.
5. 임대료 외에 오르는 것들
- 관리비. 5% 상한은 차임과 보증금에만 적용됩니다. 관리비 인상은 상한이 없어서, 임대료는 5%만 올리고 관리비를 크게 올리는 방식이 쓰이기도 합니다. 관리비 산정 기준을 계약서에 적어 두어야 합니다.
- 부가세. 임대료가 오르면 부가세도 같이 오릅니다. 상한 계산은 공급가액 기준입니다.
- 보증금 환산. 월세 대신 보증금을 올리자는 제안은 환산보증금을 9억 넘게 만들어 보호 구간에서 벗어나게 할 수 있습니다. 숫자를 다시 계산해 보세요.
6. 협상에서 실제로 쓰는 방법
- 기준을 숫자로. 건물의 공실률, 같은 건물 다른 층의 계약 조건, 권역 시세를 먼저 모읍니다. 공실이 있는 건물에서 10% 인상은 근거가 약합니다.
- 기간과 바꾸기. "3% 인상 대신 2년 동결", "5% 인상 대신 계약 기간 3년 보장"처럼 인상률과 기간을 교환합니다. 임대인도 공실 위험이 줄어 받아들이는 경우가 많습니다.
- 조건으로 상쇄. 인상을 받아들이는 대신 주차 1대 추가, 원상복구 범위 축소, 간판 위치 같은 비용 항목을 얻어냅니다.
- 연체 이력 없이. 3기 이상 연체 이력이 있으면 갱신 거절 사유가 되어 협상력이 사라집니다. 임대료 연체 글의 기준을 지키세요.
당사가 최근 중개한 강남 사무실 재계약에서는 임대인이 처음 7~10%를 제시하고 3~5%에서 합의되는 경우가 가장 많았고, 공실이 있는 건물은 동결로 끝난 사례도 있었습니다. 임차인이 시세 자료를 들고 오면 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대료를 내려 달라고 할 수도 있나요?
있습니다. 제11조는 증액뿐 아니라 감액 청구도 인정합니다. 주변 시세가 떨어졌거나 건물 상태가 나빠졌다면 근거를 갖춰 감액을 청구할 수 있고, 감액에는 5% 상한이 없습니다.
Q. 계약서에 "매년 5% 인상"이라고 적혀 있으면 자동으로 오르나요?
9억 이하 구간에서는 상한 범위 안의 약정이라 유효하게 보는 것이 일반적입니다. 다만 "매년"이 1년 규칙과 맞는지, 인상 시점이 명확한지는 계약서별로 다르니 문구를 확인하세요.
Q. 임대인이 바뀌면 조건이 바뀌나요?
건물이 팔려도 임대차는 새 소유자에게 그대로 승계됩니다. 새 임대인이 조건 변경을 요구하면 기존 계약과 갱신요구권을 근거로 대응하면 됩니다.
마무리
임대료 인상 통보를 받으면 환산보증금부터 계산하고, 갱신인지 재계약인지 정하고, 시세 숫자를 준비하는 순서로 움직이면 됩니다. 지금 받으신 인상 요구가 법 안에 있는지, 어디까지 협상할 수 있는지는 02-586-0006으로 문의 주세요. 같은 권역의 실제 계약 조건을 기준으로 답해 드립니다. 다른 계약 단계의 글은 가이드 지도에서 찾으실 수 있습니다.
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