임대료가 한두 달 밀리는 일은 사업을 하다 보면 생깁니다. 문제는 그다음입니다. 임차인은 "보증금이 있으니 괜찮겠지"라고 생각하고, 임대인은 "언제 내보낼 수 있나"를 계산합니다. 둘 다 법이 정한 선을 정확히 모르면 손해를 봅니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 임대료 연체를 임대인과 임차인 양쪽 입장에서 정리합니다.
3기 연체 — 횟수가 아니라 금액입니다
상가건물임대차보호법은 임차인의 연체액이 3기분 차임에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 두 가지를 정확히 알아야 합니다.
- 연속일 필요가 없습니다. 1월, 4월, 9월에 한 달씩 밀려 누적 미납액이 3개월치가 되면 요건이 충족됩니다. 중간에 냈다가 다시 밀린 이력이 합산됩니다.
- 금액 기준입니다. 월세 500만 원이면 미납 합계가 1,500만 원에 이르는 순간입니다. 일부만 내서 미납 합계를 3기분 아래로 유지하면 요건이 안 됩니다.
이 조항은 환산보증금이 기준을 넘는 사무실에도 그대로 적용됩니다(상가건물임대차보호법 적용 기준). 또 과거에 3기분 연체 사실이 있었다면, 나중에 다 갚았더라도 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다(갱신과 만기 관리).
지연이자와 보증금 공제
지연이자는 계약서에 적힌 대로입니다. 강남 사무실 계약서는 연 12~15% 수준을 적는 경우가 많고, 법정 상한은 연 20%입니다. 약정이 없으면 민법의 연 5%가 적용됩니다.
임차인이 자주 오해하는 부분이 보증금입니다. "밀린 월세는 보증금에서 빼라"고 임차인이 요구할 권리는 없습니다. 보증금은 계약이 끝나고 건물을 돌려줄 때 정산하는 담보이고, 그 전에 공제할지는 임대인의 선택입니다. 임대인이 공제하지 않고 연체 상태로 두면 3기 연체 요건은 그대로 쌓입니다.
임대인이 밟는 절차
- 독촉과 기록. 문자·이메일·내용증명으로 미납 내역과 납부 기한을 남깁니다. 나중에 소송에서 이 기록이 근거가 됩니다.
- 해지 통보. 3기분에 이르면 내용증명으로 계약 해지를 통보합니다. 해지 사유와 명도 요구일을 명시합니다.
- 명도 소송 또는 제소전화해. 임차인이 나가지 않으면 명도 소송으로 갑니다. 강남에서는 계약 때 미리 제소전화해 조서를 받아 두어 소송 없이 집행하는 경우도 있습니다.
- 보증금 정산. 명도 완료 후 미납 임대료·지연이자·관리비·원상복구비를 보증금에서 공제하고 잔액을 반환합니다.
임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼는 것은 형사 문제가 됩니다. 반드시 절차를 밟아야 합니다.
임차인이 할 수 있는 대응
- 먼저 연락하세요. 밀리기 전에 사정과 납부 계획을 서면으로 알리면 대부분의 임대인은 기다립니다. 연락이 끊기는 순간 임대인은 절차로 들어갑니다.
- 미납 합계를 3기분 아래로 관리하세요. 전액을 못 내더라도 일부 납부로 합계를 낮추면 해지 요건을 피할 수 있습니다.
- 분할 납부 합의서를 쓰세요. 임대인이 동의하면 새 납부 일정을 서면으로 남깁니다. 구두 합의는 나중에 인정받기 어렵습니다.
- 법인이라면 연대보증을 확인하세요. 대표 개인이 연대보증인이면 회사 연체가 개인 재산 문제로 이어집니다(법인 명의 계약).
자주 묻는 질문
Q. 관리비 연체도 3기에 포함되나요?
법의 3기는 차임, 즉 임대료 기준입니다. 관리비는 별도 채무이지만 계약서에 관리비 연체를 해지 사유로 넣는 경우가 많으니 확인하세요.
Q. 임대인이 연체를 이유로 전기나 출입을 막을 수 있나요?
안 됩니다. 업무방해나 권리행사방해가 될 수 있습니다. 절차는 통보와 소송입니다.
Q. 보증금보다 미납액이 커지면요?
부족분은 임대인이 별도로 청구합니다. 법인이면 회사에, 연대보증이 있으면 보증인에게도 청구됩니다.
마무리
연체는 금액보다 소통이 문제를 키웁니다. 임차인은 밀리기 전에 알리고, 임대인은 기록을 남기며 절차대로 가면 대부분 소송 없이 정리됩니다. 연체 물건의 정리나 새 임차인 확보가 필요하시면 02-586-0006으로 문의 주세요.
프라임공인중개사사무소 | 대표 장용동 | 서울특별시 서초구 효령로77길 34 (서초동) | 02-586-0006 | 중개업 등록번호 제11650-2023-00272
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