강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 임대인에게 가장 비싼 실수는 공실이 아니라 잘못된 임차인입니다. 월세 500만 원 사무실이 두 달 비면 1,000만 원이지만, 연체하는 임차인이 들어오면 명도까지 반년 이상 걸리고 보증금으로도 손실이 메워지지 않는 경우가 생깁니다. 당사가 임대인을 대신해 임차인을 심사할 때 쓰는 순서를 여덟 가지로 정리했습니다. 공실 사무실 임대인 가이드 에서 다룬 "빨리 나가는 조건"의 다음 단계입니다. 1. 법인의 실체 — 등기와 사업자등록이 서로 맞는가 법인등기사항전부증명서와 사업자등록증을 먼저 받습니다. 설립일, 자본금, 대표자, 목적사업, 본점 주소가 두 서류에서 일치하는지 봅니다. 설립 1년 미만이면 자본금이 실제로 납입됐는지(잔고증명), 대표가 바뀐 이력이 잦은지 확인합니다. 개인사업자는 사업자등록증과 대표 신분증, 그리고 사업장 현황을 확인합니다. 계약 당사자 구성은 법인 명의 임대차 계약 에 정리돼 있습니다. 2. 매출과 재무 — 월세를 낼 수 있는 회사인가 최근 1~2년 재무제표 또는 부가가치세 과세표준증명원을 요청합니다. 기준은 단순합니다. 연 매출이 연 임대료(월세 × 12 + 관리비)의 10배 이상이면 안정권, 5배 미만이면 보증 구조를 강화합니다. 신설 법인이나 스타트업은 재무제표가 없으니 투자 유치 자료, 주요 거래처 계약서, 대표의 사업 계획으로 대신 봅니다. 서류 제출을 미루거나 "계약 후 드리겠다"는 회사는 그 자체가 신호입니다. 3. 대표자 신용 — 연대보증을 세울 수 있는 사람인가 법인 임차는 대표이사 연대보증이 관행이므로 대표 개인의 신용이 곧 보증의 실체입니다. 신용정보 조회 동의를 받아 연체·채무불이행 이력, 세금 체납 여부를 확인합니다. 조회를 거부하면 보증보험이나 보증금 상향으로 대체하되, 둘 다 거부하면 계약하지 않는 것이 당사 기준입니다. 연체가 시작된 뒤의 절차는 임대료 연체 글에 있지만, 그 글을 쓸 일이 없게 만드는 것이 ...
강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 만기가 가까워지면 임대인에게서 "내년부터 월세 10% 올리겠다"는 통보가 옵니다. 이때 임차인이 가장 먼저 묻는 것이 "5%까지만 올릴 수 있는 것 아니냐"입니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 5% 상한은 모든 사무실에 적용되는 것이 아니라 환산보증금이 기준 금액 이하인 계약에만 적용됩니다. 어느 쪽인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로, 먼저 내 계약이 어느 구간인지부터 확인해야 합니다. 1. 내 계약이 어느 구간인지 계산하기 상가건물임대차보호법은 환산보증금이 기준 금액 이하인 임대차에만 전부 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고, 서울의 기준 금액은 9억 원입니다(시행령 제2조, 2026년 10월 기준). 보증금 5,000만 원, 월세 500만 원 → 5,000만 + 5억 = 5억 5,000만 원 → 9억 이하, 5% 상한 적용 보증금 1억 원, 월세 900만 원 → 1억 + 9억 = 10억 원 → 9억 초과, 5% 상한 없음 월세에 부가세는 넣지 않고 계산합니다. 강남 중소형 사무실 대부분은 9억 이하 구간이고, 전용 100평 이상 또는 통임대 사옥은 초과 구간인 경우가 많습니다. 기준 금액과 적용 범위의 전체 그림은 상가건물임대차보호법, 사무실에도 적용될까 에 정리돼 있습니다. 2. 9억 이하 구간: 5% 상한과 1년 규칙 법 제11조에 따라 임대인은 조세·공과금·경제 사정의 변동이 있을 때 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있지만, 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없고 , 증액이 있은 날부터 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다 . 이 상한은 계약 기간 중의 증액 청구와 계약갱신요구권을 행사해 갱신될 때의 증액에 적용됩니다. 월세 500만 원이면 상한은 25만 원, 즉 525만 원까지입니다. 보증금과 월세를 동시에 올릴 때도 각각 5%가 상한입니다. 5%는 "자동 인상"이 아니라 ...