"역삼동 50평 사무실 월세 얼마예요?"라는 질문에 하나의 숫자로 답하기는 어렵습니다. 같은 역삼동, 같은 50평이라도 월 400만 원짜리와 월 700만 원짜리가 함께 나와 있기 때문입니다. 그래서 강남 사무실 시세는 총액이 아니라 "전용 평당 얼마"로 읽어야 합니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 시세를 읽는 기준을 설명하고, 저희 사무소가 현재 광고 중인 사무실 238건을 집계한 2026년 9월 동별 시세를 공개합니다.
기준 1 — 계약면적 평당인가, 전용 평당인가
"평당 5만 원"이라는 말은 기준 면적에 따라 뜻이 완전히 달라집니다. 대형 빌딩은 계약면적(임대면적) 기준으로, 중소형 빌딩은 전용면적 기준으로 말하는 경우가 많습니다. 전용률이 50~60%라면 두 숫자는 거의 두 배 차이입니다. 이 글의 모든 숫자는 전용면적 기준입니다. 면적 개념은 사무실 평수 계산법에서 다뤘습니다.
기준 2 — NOC와 약식 비교
NOC(Net Occupancy Cost)는 임대료와 관리비를 합쳐 전용 평당으로 나눈 값으로, 실제 점유 비용을 비교하는 지표입니다. 실무에서는 관리비를 빼고 임대료만으로 전용 평당 단가를 먼저 비교한 뒤 관리비를 따로 더하는 약식 방법도 많이 씁니다. 아래 표는 임대료만 집계한 것이고, 관리비는 건물마다 별도이니 관리비 확인법과 함께 보세요.
2026년 9월 강남구·서초구 동별 시세
저희 사무소가 2026년 9월 12일 기준으로 광고 중인 월세 사무실 238건(강남구 197건, 서초구 41건)의 호가를 집계했습니다. 전용 평당 월 임대료이며 관리비와 부가세는 별도입니다. 중앙값과 함께 "중간 50% 범위"(하위 25%~상위 25%)를 적었습니다. 이 범위 안에 물건의 절반이 들어 있습니다.
| 지역 | 건수 | 중앙값(만 원/전용평) | 중간 50% 범위 |
|---|---|---|---|
| 강남구 전체 | 197 | 11.8 | 9.8 ~ 14.0 |
| 역삼동 | 89 | 11.0 | 8.5 ~ 13.3 |
| 논현동 | 45 | 12.0 | 11.2 ~ 13.6 |
| 삼성동 | 27 | 12.1 | 10.2 ~ 14.4 |
| 대치동 | 13 | 10.4 | 8.4 ~ 13.9 |
| 신사동 | 12 | 13.1 | 11.1 ~ 14.0 |
| 청담동 | 10 | 14.1 | 11.6 ~ 15.0 |
| 서초구 전체 | 41 | 11.5 | 9.3 ~ 14.1 |
| 서초동 | 36 | 11.7 | 9.4 ~ 14.1 |
집계 대상의 전용면적 중앙값은 72평으로, 중소형 빌딩 중심입니다. 건수가 적은 동은 참고만 하세요.
표 읽는 법
- 동 안의 편차가 동 사이의 차이보다 큽니다. 역삼동은 8.5만 원에서 13.3만 원까지 퍼져 있습니다. 대로변 신축·역세권이 위쪽, 이면 노후 건물이 아래쪽입니다. "역삼동 시세"보다 "이 건물이 역삼동 안에서 어느 구간인가"가 중요합니다.
- 청담·신사는 프리미엄 구간입니다. 물건 수가 적고 사옥형·브랜드 입지 수요가 있어 중앙값이 높습니다.
- 대치동과 역삼 하위 구간은 가성비 구간입니다. 같은 강남에서 전용 평당 8~10만 원대를 찾는다면 이 구간을 보게 됩니다.
- 서초구는 강남구와 큰 차이가 없습니다. 서초동은 강남역 서측이라 사실상 같은 시장입니다. 다만 물건 규모가 작은 편입니다.
보증금 관행
같은 집계에서 보증금은 월세의 약 12.5개월분이 중앙값이었습니다. 즉 "보증금은 월세 1년치"가 강남 사무실의 표준입니다. 보증금을 올려 월세를 낮추는 전환은 임대인마다 다르지만 보증금 1억 원에 월 40만 원 안팎을 기준으로 협상하는 경우가 많습니다. 렌트프리가 있으면 계약 기간 전체의 실질 임대료로 환산해 비교해야 합니다(렌트프리란?).
총비용 계산 예시
전용 50평, 전용 평당 11만 원인 역삼동 사무실이라면 월 임대료 550만 원입니다. 여기에 관리비(건물별 상이, 예: 100만 원)와 임대료·관리비 부가세 65만 원을 더하면 월 715만 원이 실제 지출입니다. 보증금은 1년치인 6,000만~7,000만 원 선이 표준 범위입니다. 예산을 잡을 때는 이 총액을 기준으로 하세요.
자주 묻는 질문
Q. 대형 프라임 빌딩 시세와 다른 이유는?
이 집계는 전용 72평 중앙값의 중소형 빌딩 중심입니다. 대형 빌딩은 계약면적 기준으로 발표되는 경우가 많아 숫자가 낮아 보이지만 전용으로 환산하면 이 표보다 높습니다.
Q. 호가와 실제 계약가는 얼마나 다른가요?
물건과 임대인에 따라 다르지만 렌트프리나 소폭 조정이 붙는 경우가 많습니다. 표의 숫자는 협상의 출발점으로 보세요.
Q. 이 표는 얼마나 자주 갱신되나요?
분기마다 다시 집계해 올릴 계획입니다. 권역별 특징은 다음 글에서 이어집니다.
마무리
강남 사무실 시세는 "전용 평당 얼마, 그 동 안에서 어느 구간"으로 읽으면 대부분의 물건을 5분 안에 비교할 수 있습니다. 우리 회사 조건에 맞는 구간의 물건이 궁금하시면 02-586-0006으로 문의 주세요.
프라임공인중개사사무소 | 대표 장용동 | 서울특별시 서초구 효령로77길 34 (서초동) | 02-586-0006 | 중개업 등록번호 제11650-2023-00272
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