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"같은 건물인데 7층은 왜 4층보다 비싸요?"라는 질문을 자주 받습니다. 층은 임대료에 분명히 반영되지만, 흔히 생각하는 것처럼 높을수록 비례해서 오르지는 않습니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 저희 광고 물건을 층 구간별로 집계한 데이터로 층수와 임대료의 관계를 보여 드리고, 층마다 무엇이 달라지는지 정리합니다. 층 구간별 전용 평당 임대료 2026년 9월 23일 기준으로 광고 중인 강남구·서초구 월세 사무실 중 층 정보가 있는 83건을 집계했습니다. 건물 전체를 빌리는 통임대 물건은 층이 없어 제외했고, 1층은 2건뿐이라 표에서 뺐습니다. 관리비와 부가세는 별도이며, 시세 읽는 기준은 전용 평당 임대료 글 과 같습니다. 층 구간 건수 중앙값(만 원/전용평) 중간 50% 범위 관리비 평균(만 원/평) 2~3층 20 10.6 5.6 ~ 11.9 1.8 4~6층 18 10.3 8.7 ~ 11.1 2.7 7~10층 18 11.9 10.3 ~ 13.1 3.1 11층 이상 25 13.9 11.3 ~ 16.6 4.1 표가 말하는 것 6층까지는 층 차이가 거의 없습니다. 2~3층과 4~6층의 중앙값은 10만 원대 초반으로 붙어 있습니다. 이 구간에서는 층보다 건물 연식과 위치가 임대료를 결정합니다. 7층부터 오르기 시작해 11층 이상에서 뚜렷해집니다. 11층 이상은 중앙값 13.9만 원으로 저층보다 30% 이상 높습니다. 다만 이 구간은 대부분 대로변 중대형 빌딩이라 "고층이라서"와 "좋은 건물이라서"가 섞여 있습니다. 관리비도 층과 함께 오릅니다. 2~3층 평균 1.8만 원에서 11층 이상 4.1만 원까지 두 배 넘게 차이 납니다. 고층 빌딩일수록 승강기·보안·공용 시설이 많기 때문입니다. 총비용은 임대료와 관리비를 합쳐 보셔야 합니다. 2~3층의 하위 범위가 넓습니다. 하위 25%가 5.6만 원까지 내려갑니다. 승강기 없는 노후 건물의 2~3층...

사무실 계약의 마지막 단계인 퇴거는 입주보다 분쟁이 많습니다. 보증금 반환이 걸려 있기 때문입니다. 원상복구 범위로 다투고, 관리비 정산이 안 맞고, 열쇠는 돌려줬는데 보증금은 한 달 뒤에 온다는 식입니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 만기 퇴거를 순서대로 정리합니다. 이 순서만 지키면 보증금은 이사 당일 돌려받을 수 있습니다. 1단계 — 만기 3~6개월 전, 통보 갱신하지 않겠다는 뜻은 계약서에 정한 기한 안에 서면으로 알립니다. 특약이 없으면 만기 1개월 전까지가 안전선이고, 임대인 쪽 통지 기한은 6개월 전부터 1개월 전 사이입니다. 통보가 늦으면 묵시적 갱신이 되어 퇴거 시점 자체가 밀립니다. 통지 규칙은 갱신과 만기 관리 에서 다뤘습니다. 만기 전에 나가야 한다면 절차가 다릅니다( 중도 해지 ). 2단계 — 만기 2개월 전, 원상복구 범위 확정 계약서의 원상복구 조항과 입주 때 찍어 둔 사진을 꺼내 임대인과 범위를 확정합니다. 철거할 것과 남겨도 되는 것을 목록으로 만들고 서면으로 합의하세요. 다음 임차인이 인테리어 승계를 원하면 철거 없이 넘길 수도 있으니 임대인에게 먼저 물어보는 것이 이득입니다. 범위가 정해지면 철거 업체 견적을 2~3곳 받습니다. 분쟁 예방 요령은 원상복구 분쟁 예방 에 있습니다. 3단계 — 만기 1개월 전, 새 사무실과 일정 맞추기 새 사무실 입주일, 원상복구 공사일, 이사일, 현 사무실 반환일을 한 표에 놓고 겹침을 확인합니다. 원상복구 공사에 보통 3~7일이 걸리므로 이사 후 공사 기간만큼은 현 사무실을 더 쓰는 셈입니다. 이 기간의 임대료를 일할로 낼지, 만기일에 맞춰 공사를 끝낼지 임대인과 정하세요. 전체 일정표는 사무실 이전 체크리스트 를 참고하세요. 4단계 — 반환일, 검수와 정산 검수 입회. 원상복구가 끝난 상태를 임대인 또는 관리소장과 함께 확인하고, 이상 없음을 서면이나 문자로 남깁니다. 사진도 다시 찍어 둡니다. 관리비 정산. 마지막 달 관리비는 반환일까지 일...

이 블로그는 주로 사무실을 구하는 분을 위해 써 왔지만, 저희 사무소 전화의 절반은 건물주와 임대인에게서 옵니다. 질문은 대개 하나입니다. "왜 우리 사무실은 안 나갈까요?" 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 임대인 입장에서, 공실이 길어지는 사무실에서 반복되는 원인 다섯 가지와 호가를 정하는 방법을 정리합니다. 1. 호가가 시세의 어느 구간인지 모르고 있다 가장 흔한 원인입니다. 옆 건물이 얼마 받는다는 말만 듣고 정한 호가는 대개 시세 상위 25% 구간에 있습니다. 저희가 광고 중인 강남구·서초구 월세 사무실을 집계하면 전용 평당 월 임대료 중앙값은 11.6만 원이고, 중간 50% 범위는 9.4만~14.0만 원입니다( 동별 시세 표 ). 내 건물의 연식·층·승강기 조건이 어느 구간에 해당하는지를 먼저 보고, 그 구간의 중앙값에서 출발하세요. 상위 구간 호가는 신축 5년 이내이거나 대로변 고층일 때만 통합니다. 2. 렌트프리 없이 호가만 고집한다 임차인은 월세 숫자뿐 아니라 계약 기간 전체의 총액을 봅니다. 호가를 내리기 싫다면 렌트프리로 실질 임대료를 조정하는 것이 관행이고, 임대인에게도 유리합니다. 표면 임대료가 유지되어 다음 계약과 건물 가치 평가에 영향이 적기 때문입니다. 2년 계약에 1~2개월, 3년 이상이면 2~3개월이 강남의 일반적인 수준입니다( 렌트프리란? ). 3. 현장이 첫인상을 망친다 임차인은 온라인 사진으로 후보를 고르고 현장에서 결정합니다. 앞 임차인의 짐, 떼어낸 간판 자국, 꺼진 조명, 먼지 쌓인 바닥은 그 자리에서 후보에서 탈락시킵니다. 청소와 조명 교체는 비용 대비 효과가 가장 큰 투자입니다. 사진도 마찬가지입니다. 밝은 낮에 창을 열고 넓게 찍은 사진 여섯 장이 어두운 사진 스무 장보다 낫습니다. 4. 인테리어 잔존물을 어떻게 할지 정하지 않았다 앞 임차인이 남긴 파티션과 회의실은 다음 임차인에게 자산이 될 수도, 철거비가 될 수도 있습니다. "원상복구 완료 상태...

사무실을 크게 얻었는데 인원이 줄었거나, 통임대 건물의 한 층이 비었을 때 가장 먼저 떠오르는 방법이 "남는 공간을 다른 회사에 빌려주자"입니다. 이것이 전대차입니다. 그런데 임대인 몰래 하면 계약 해지 사유가 되고, 제대로 하려면 챙길 서류가 꽤 있습니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 전대차를 처음부터 끝까지 정리합니다. 전대차란 — 세 당사자 구조 건물주가 임대인 , 건물주와 계약한 회사가 임차인(전대인) , 임차인에게서 공간을 빌리는 회사가 전차인 입니다. 임대인과 전차인 사이에는 직접 계약이 없습니다. 그래서 원 계약이 끝나면 전차인도 함께 나가야 하고, 전차인의 보증금은 임대인이 아니라 임차인에게 돌려받습니다. 전차인 입장에서는 이 구조가 가장 큰 위험입니다. 임대인 동의는 필수입니다 민법은 임대인 동의 없는 전대를 계약 해지 사유로 정하고 있고, 상가건물임대차보호법도 무단 전대를 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 즉 몰래 하면 지금 계약도 끝날 수 있고 다음 갱신도 막힙니다. 동의는 반드시 서면 으로 받으세요. 임대인이 보통 요구하는 조건은 이렇습니다. 전차인의 업종과 인원, 사용 면적을 특정할 것 원 계약의 임대료·관리비 납부 의무는 그대로 임차인이 질 것 전차인의 사고·훼손도 임차인이 책임질 것 원 계약 종료 시 전차인도 함께 명도할 것 계약 단계에서 "임대인 사전 동의 하에 일부 전대할 수 있다"는 특약을 넣어 두면 나중에 협의가 훨씬 쉽습니다. 통임대처럼 층이 남을 가능성이 있는 계약이라면 필수입니다( 통임대 가이드 ). 전차인의 사업자등록 전차인이 그 주소로 사업자등록을 하려면 전대차계약서와 함께 임대인의 전대 동의서 , 그리고 원 임대차계약서 사본이 필요합니다. 세무서는 임대인 동의가 확인되지 않으면 등록을 보류할 수 있습니다. 확정일자도 전대차계약서로 받을 수 있지만, 전차인의 보호 범위는 원 임차인의 권리 범위를 넘지 못합니다....

임대료가 한두 달 밀리는 일은 사업을 하다 보면 생깁니다. 문제는 그다음입니다. 임차인은 "보증금이 있으니 괜찮겠지"라고 생각하고, 임대인은 "언제 내보낼 수 있나"를 계산합니다. 둘 다 법이 정한 선을 정확히 모르면 손해를 봅니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 임대료 연체를 임대인과 임차인 양쪽 입장에서 정리합니다. 3기 연체 — 횟수가 아니라 금액입니다 상가건물임대차보호법은 임차인의 연체액이 3기분 차임에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 두 가지를 정확히 알아야 합니다. 연속일 필요가 없습니다. 1월, 4월, 9월에 한 달씩 밀려 누적 미납액이 3개월치가 되면 요건이 충족됩니다. 중간에 냈다가 다시 밀린 이력이 합산됩니다. 금액 기준입니다. 월세 500만 원이면 미납 합계가 1,500만 원에 이르는 순간입니다. 일부만 내서 미납 합계를 3기분 아래로 유지하면 요건이 안 됩니다. 이 조항은 환산보증금이 기준을 넘는 사무실에도 그대로 적용됩니다( 상가건물임대차보호법 적용 기준 ). 또 과거에 3기분 연체 사실이 있었다면, 나중에 다 갚았더라도 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다( 갱신과 만기 관리 ). 지연이자와 보증금 공제 지연이자는 계약서에 적힌 대로입니다. 강남 사무실 계약서는 연 12~15% 수준을 적는 경우가 많고, 법정 상한은 연 20%입니다. 약정이 없으면 민법의 연 5%가 적용됩니다. 임차인이 자주 오해하는 부분이 보증금입니다. "밀린 월세는 보증금에서 빼라"고 임차인이 요구할 권리는 없습니다. 보증금은 계약이 끝나고 건물을 돌려줄 때 정산하는 담보이고, 그 전에 공제할지는 임대인의 선택입니다. 임대인이 공제하지 않고 연체 상태로 두면 3기 연체 요건은 그대로 쌓입니다. 임대인이 밟는 절차 독촉과 기록. 문자·이메일·내용증명으로 미납 내역과 납부 기한을 남깁니다. 나중에 소송에서 이 기록이 근거가...

회사가 갑자기 커지거나, 반대로 줄거나, 합병이 되면 사무실 계약 기간이 남았는데 나가야 하는 상황이 옵니다. 이때 "계약 기간이 남았으니 무조건 다 내야 한다"는 말도, "석 달치만 내면 된다"는 말도 반은 맞고 반은 틀립니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 임대차 중도 해지를 법과 관행으로 나눠 정리합니다. 원칙 — 기간을 정한 계약은 임차인 마음대로 못 끝냅니다 2년 계약을 했다면 임차인에게는 중간에 그만둘 권리가 원칙적으로 없습니다. 임대인이 동의하지 않는 한 남은 기간의 임대료를 낼 의무가 있습니다. 그래서 중도 해지는 "권리를 행사하는 일"이 아니라 "임대인과 합의하는 일"입니다. 이 출발점을 알고 협상해야 감정 소모가 줄어듭니다. 예외가 하나 있습니다. 계약이 만기를 지나 묵시적으로 갱신된 상태 라면 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 환산보증금 기준 이내 사무실은 통고 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 기준을 넘는 사무실은 민법이 적용되어 임차인 통고 후 1개월입니다. 내 계약이 어느 쪽인지는 상가건물임대차보호법 적용 기준 과 갱신과 만기 관리 에서 확인하세요. 관행 — 세 가지 방식으로 합의합니다 새 임차인 주선. 가장 흔합니다. 임차인이 다음 임차인을 구해 오고, 새 계약이 시작되는 날 기존 계약을 끝냅니다. 그때까지의 임대료와 새 계약의 중개보수를 나가는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 위약금 지급. 특약에 "중도 해지 시 임대료 3개월분"처럼 정해져 있으면 그 금액으로 정리됩니다. 특약이 없으면 임대인은 남은 기간 전액을 요구할 수 있지만, 실무에서는 공실 예상 기간을 기준으로 1~3개월분 선에서 합의되는 경우가 많습니다. 임대인 자체 해지 수용. 시장이 좋아 바로 다음 임차인이 구해지거나, 임대인이 직접 쓸 계획이 있으면 위약금 없이 끝나기도 합니다. 보증금은 언제 돌려받나 ...

사무실 계약에서 임대료 다음으로 큰돈이 나가는 곳이 인테리어입니다. 그런데 많은 분이 계약서에 도장을 찍은 뒤에야 견적을 받기 시작합니다. 그러면 렌트프리 협상 카드도 이미 써 버린 뒤이고, 공사 기간이 예상보다 길어져 이사 일정이 밀립니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 인테리어의 비용 구조와 기간, 그리고 계약 전에 임대인과 정해 두어야 할 것을 정리합니다. 평당 예산 — 세 구간으로 잡으세요 사무실 인테리어 비용은 전용 평당으로 말하는 것이 관행입니다. 2026년 강남 기준으로 대략 세 구간입니다. 기본형, 평당 80~150만 원. 바닥·천장 정리, 조명, 전기·통신 배선, 파티션 회의실 1~2개. 기존 마감을 최대한 살리는 방식입니다. 표준형, 평당 150~250만 원. 천장 노출 또는 재시공, 유리 파티션, 탕비실, 브랜드 컬러 적용. 스타트업과 중견 회사가 가장 많이 선택합니다. 고급형, 평당 250만 원 이상. 라운지·카페형 공간, 방음 회의실 다수, 조명 설계, 가구 맞춤 제작. 사옥형 통임대에서 주로 봅니다. 전용 50평 표준형이면 7,500만~1억 2,500만 원입니다. 여기에 가구·OA·사이니지가 별도로 들어가고, 부가세 10%도 얹어야 합니다. 예산은 이 총액으로 잡으세요. 비용을 좌우하는 항목 견적서에서 금액이 크게 움직이는 항목은 정해져 있습니다. 첫째, 천장과 바닥 입니다. 기존 텍스 천장을 그대로 쓰면 저렴하고, 노출 천장으로 바꾸면 덕트·배관 도장이 추가됩니다. 둘째, 냉난방 입니다. 시스템 에어컨을 새로 놓으면 대당 수백만 원이 들고, 기존 설비를 쓰면 이설 비용만 듭니다. 셋째, 소방 입니다. 파티션으로 방을 만들면 스프링클러와 감지기를 방마다 옮기거나 추가해야 하고, 소방 완비 필증이 필요한 업종은 별도 검사가 붙습니다. 넷째, 전기 용량 증설 입니다. 서버나 장비가 많으면 한전 증설 비용이 예산 밖에서 튀어나옵니다. 공사 기간 규모별로 전용 20~40평은 2~3주...