사무실을 크게 얻었는데 인원이 줄었거나, 통임대 건물의 한 층이 비었을 때 가장 먼저 떠오르는 방법이 "남는 공간을 다른 회사에 빌려주자"입니다. 이것이 전대차입니다. 그런데 임대인 몰래 하면 계약 해지 사유가 되고, 제대로 하려면 챙길 서류가 꽤 있습니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 사무실 전대차를 처음부터 끝까지 정리합니다.
전대차란 — 세 당사자 구조
건물주가 임대인, 건물주와 계약한 회사가 임차인(전대인), 임차인에게서 공간을 빌리는 회사가 전차인입니다. 임대인과 전차인 사이에는 직접 계약이 없습니다. 그래서 원 계약이 끝나면 전차인도 함께 나가야 하고, 전차인의 보증금은 임대인이 아니라 임차인에게 돌려받습니다. 전차인 입장에서는 이 구조가 가장 큰 위험입니다.
임대인 동의는 필수입니다
민법은 임대인 동의 없는 전대를 계약 해지 사유로 정하고 있고, 상가건물임대차보호법도 무단 전대를 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 즉 몰래 하면 지금 계약도 끝날 수 있고 다음 갱신도 막힙니다. 동의는 반드시 서면으로 받으세요. 임대인이 보통 요구하는 조건은 이렇습니다.
- 전차인의 업종과 인원, 사용 면적을 특정할 것
- 원 계약의 임대료·관리비 납부 의무는 그대로 임차인이 질 것
- 전차인의 사고·훼손도 임차인이 책임질 것
- 원 계약 종료 시 전차인도 함께 명도할 것
계약 단계에서 "임대인 사전 동의 하에 일부 전대할 수 있다"는 특약을 넣어 두면 나중에 협의가 훨씬 쉽습니다. 통임대처럼 층이 남을 가능성이 있는 계약이라면 필수입니다(통임대 가이드).
전차인의 사업자등록
전차인이 그 주소로 사업자등록을 하려면 전대차계약서와 함께 임대인의 전대 동의서, 그리고 원 임대차계약서 사본이 필요합니다. 세무서는 임대인 동의가 확인되지 않으면 등록을 보류할 수 있습니다. 확정일자도 전대차계약서로 받을 수 있지만, 전차인의 보호 범위는 원 임차인의 권리 범위를 넘지 못합니다. 절차는 사업자등록과 확정일자를 참고하세요.
전대차계약서에 꼭 넣을 항목
- 원 임대차의 존재와 기간. 원 계약 만기일을 명시하고, 전대차 기간은 그 안에 두어야 합니다.
- 사용 범위. 전용 공간의 도면 표시, 회의실·탕비실·주차 등 공용 공간의 사용 조건.
- 임대료·관리비 분담. 금액, 납부일, 관리비 정산 방식(면적 비례인지 실비인지), 부가세 별도 여부.
- 보증금과 반환 조건. 원 계약 종료로 전대차가 끝나는 경우의 반환 시점을 특히 명확히.
- 원상복구 책임. 전차인이 설치한 것과 기존 시설을 구분.
- 임대인 동의서 첨부. 계약서 뒤에 붙입니다.
전대 수입의 세금
전차인에게서 받는 임대료는 임차인의 수입이 되므로 세금계산서를 발행하고 부가세를 신고해야 합니다. 임대업 등록이 없는 회사가 소액으로 전대하는 경우에도 원칙은 같으니 담당 세무사와 처리 방법을 확인하세요. 부가세 구조는 사무실 월세 부가세에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 책상 몇 개만 빌려주는 것도 전대인가요?
대가를 받고 공간을 쓰게 하면 규모와 관계없이 전대입니다. 무상이라도 임대인 동의를 받아 두는 것이 안전합니다.
Q. 전차인 입장에서 무엇을 확인해야 하나요?
원 임대차계약서의 만기와 전대 동의 여부, 원 임차인의 임대료 연체 여부입니다. 원 임차인이 연체로 해지되면 전차인도 나가야 합니다.
Q. 전대료를 원 임대료보다 높게 받아도 되나요?
법적으로 금지되지는 않지만 임대인이 동의 조건으로 제한을 두는 경우가 있습니다. 동의서에 적힌 조건을 따르세요.
마무리
전대차는 남는 공간의 비용을 줄이는 좋은 방법이지만, 임대인 동의와 계약서 한 장이 빠지면 세 당사자 모두가 위험해집니다. 전대 가능 물건이나 전차인 모집, 동의서 문안이 필요하시면 02-586-0006으로 문의 주세요.
프라임공인중개사사무소 | 대표 장용동 | 서울특별시 서초구 효령로77길 34 (서초동) | 02-586-0006 | 중개업 등록번호 제11650-2023-00272
댓글
댓글 쓰기