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통임대(건물 전체 임대) 사옥, 장단점과 계약 전 확인 사항


회사가 40~50명을 넘어서면 한 번쯤 "이면 빌딩 하나를 통째로 쓰면 어떨까"를 고민하게 됩니다. 강남·서초 이면 도로에는 지상 4~7층, 연면적 100~400평대의 근린생활시설·업무시설 빌딩이 많고, 그중 상당수가 건물 전체를 한 임차인에게 빌려주는 통임대로 나옵니다. 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 저희 사무소도 상시 30건 안팎의 통임대 물건을 다루고 있는데, 오늘은 통임대의 장단점과 계약 전에 반드시 정리해야 할 사항을 말씀드립니다.

통임대란

건물 한 채를 단일 임차인이 전부 임차하는 계약입니다. 층별로 임차인이 다른 일반 임대와 달리 공용 공간을 나눠 쓰지 않고, 관리도 임차인이 상당 부분 직접 하게 됩니다. 사옥을 사기에는 부담스럽지만 사옥처럼 쓰고 싶은 회사가 주로 선택합니다.

장점

  • 브랜딩. 건물 외벽 간판, 옥상, 로비를 회사 이미지에 맞게 쓸 수 있습니다. 방문 고객에게 주는 인상이 다릅니다.
  • 공간 자유도. 층별 용도(사무·회의·라운지·창고)를 자유롭게 배치하고, 층 간 내부 계단 설치 같은 대규모 인테리어도 협의 범위가 넓습니다.
  • 공용 공간 독점. 엘리베이터·화장실·주차장을 다른 회사와 나누지 않습니다.
  • 평당 단가. 같은 지역의 층 단위 임대보다 전용 평당 임대료가 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 다만 뒤에서 설명할 관리 비용을 더해 총비용으로 비교해야 합니다.
  • 장기 안정. 3~5년 장기 계약이 일반적이라 이전 부담이 줄고, 장기 계약을 조건으로 렌트프리를 길게 받기도 합니다(렌트프리란?).

단점과 책임

공실 위험을 임차인이 집니다. 인원이 줄어 한두 층이 비어도 임대료는 그대로입니다. 남는 층을 전대하려면 임대인 동의가 필요하므로 계약 시 전대 허용 특약을 넣어야 합니다.

관리 실무가 회사 일이 됩니다. 청소, 경비, 승강기 유지관리, 정화조, 소방 설비 점검, 공용 전기·수도까지 임차인이 계약하고 비용을 내는 구조가 많습니다. 층 임대 시 관리비에 녹아 있던 비용이 항목별로 드러나는 셈입니다.

원상복구 범위가 큽니다. 층 하나가 아니라 건물 전체가 대상이라 퇴거 시 비용이 상당합니다. 입주 전 상태를 사진과 영상으로 남기고 범위를 특약으로 정해 두어야 합니다(원상복구 분쟁 예방).


법정 관리 의무 — 누가 맡는지 확인

건물 규모와 설비에 따라 법으로 정해진 관리 의무가 있고, 통임대에서는 이 의무가 임차인에게 넘어오는 경우가 많습니다.

  • 소방안전관리자 선임. 일정 규모 이상의 건물은 관리 권한을 가진 자가 소방안전관리자를 선임하고 신고해야 합니다. 통임대로 임차인이 건물 관리 권한을 갖게 되면 임차인이 선임 주체가 될 수 있습니다.
  • 승강기 안전관리자와 정기검사. 승강기가 있으면 안전관리자를 두고 정기검사를 받아야 하며, 유지관리 업체와의 계약 주체를 정해야 합니다.
  • 전기안전관리. 계약 전력이 일정 용량을 넘으면 전기안전관리자 선임 또는 대행 계약이 필요합니다.
  • 옥외광고물. 외벽·옥상 간판은 크기와 위치에 따라 허가 또는 신고 대상입니다.

이 의무들을 임대인과 임차인 중 누가 맡고 비용을 어떻게 나누는지 표로 만들어 계약서에 붙이는 것이 가장 확실합니다.

계약 조건에서 정할 것

  • 계약 기간과 연장 옵션, 연 임대료 인상률의 상한
  • 렌트프리와 인테리어 공사 기간의 무상 사용
  • 전대 허용 범위(층 단위, 임대인 사전 동의 절차)
  • 관리 주체와 비용 분담표, 대수선(구조·설비)의 임대인 부담 명시
  • 옥상·주차장·간판 사용권과 비용
  • 원상복구 범위와 입주 전 상태 기록 방법

특약 작성의 기본은 특약 예시 10가지를 참고하세요.


어떤 회사에 맞을까

상주 인원 40~150명 사이로 3년 이상 인원 계획이 서 있고, 브랜드 노출이 사업에 도움이 되며, 총무나 시설 담당 인력이 있는 회사에 잘 맞습니다. 반대로 인원 변동이 크거나 관리 인력이 없는 회사는 층 단위 임대나 대형 빌딩의 한 층이 더 편합니다.

자주 묻는 질문

Q. 통임대가 정말 더 싼가요?
임대료만 보면 낮은 편이지만 관리비를 직접 내는 구조라 총비용은 비슷해질 수 있습니다. 임대료 + 예상 관리 비용 + 부가세로 비교하세요.

Q. 남는 층을 다른 회사에 빌려줘도 되나요?
임대인 동의 없는 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 계약 때 전대 허용 특약을 넣어야 합니다.

Q. 통임대에도 상가건물임대차보호법이 적용되나요?
적용 대상이지만 환산보증금이 기준을 넘는 경우가 대부분이라 일부 조항만 적용됩니다. 다음 글에서 자세히 다루겠습니다.




마무리

통임대는 "임대료가 싸서"가 아니라 "사옥처럼 쓸 이유가 있어서" 선택해야 하는 형태입니다. 강남·서초 통임대 물건 상담과 관리 의무 분담표 작성은 02-586-0006으로 문의 주세요.

프라임공인중개사사무소 | 대표 장용동 | 서울특별시 서초구 효령로77길 34 (서초동) | 02-586-0006 | 중개업 등록번호 제11650-2023-00272

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