이 블로그는 주로 사무실을 구하는 분을 위해 써 왔지만, 저희 사무소 전화의 절반은 건물주와 임대인에게서 옵니다. 질문은 대개 하나입니다. "왜 우리 사무실은 안 나갈까요?" 강남·서초 사무실 임대 전문 프라임공인중개사사무소 장용동입니다. 오늘은 임대인 입장에서, 공실이 길어지는 사무실에서 반복되는 원인 다섯 가지와 호가를 정하는 방법을 정리합니다.
1. 호가가 시세의 어느 구간인지 모르고 있다
가장 흔한 원인입니다. 옆 건물이 얼마 받는다는 말만 듣고 정한 호가는 대개 시세 상위 25% 구간에 있습니다. 저희가 광고 중인 강남구·서초구 월세 사무실을 집계하면 전용 평당 월 임대료 중앙값은 11.6만 원이고, 중간 50% 범위는 9.4만~14.0만 원입니다(동별 시세 표). 내 건물의 연식·층·승강기 조건이 어느 구간에 해당하는지를 먼저 보고, 그 구간의 중앙값에서 출발하세요. 상위 구간 호가는 신축 5년 이내이거나 대로변 고층일 때만 통합니다.
2. 렌트프리 없이 호가만 고집한다
임차인은 월세 숫자뿐 아니라 계약 기간 전체의 총액을 봅니다. 호가를 내리기 싫다면 렌트프리로 실질 임대료를 조정하는 것이 관행이고, 임대인에게도 유리합니다. 표면 임대료가 유지되어 다음 계약과 건물 가치 평가에 영향이 적기 때문입니다. 2년 계약에 1~2개월, 3년 이상이면 2~3개월이 강남의 일반적인 수준입니다(렌트프리란?).
3. 현장이 첫인상을 망친다
임차인은 온라인 사진으로 후보를 고르고 현장에서 결정합니다. 앞 임차인의 짐, 떼어낸 간판 자국, 꺼진 조명, 먼지 쌓인 바닥은 그 자리에서 후보에서 탈락시킵니다. 청소와 조명 교체는 비용 대비 효과가 가장 큰 투자입니다. 사진도 마찬가지입니다. 밝은 낮에 창을 열고 넓게 찍은 사진 여섯 장이 어두운 사진 스무 장보다 낫습니다.
4. 인테리어 잔존물을 어떻게 할지 정하지 않았다
앞 임차인이 남긴 파티션과 회의실은 다음 임차인에게 자산이 될 수도, 철거비가 될 수도 있습니다. "원상복구 완료 상태로 인도"만 고집하면 인테리어 승계를 원하는 임차인을 놓칩니다. 저희 광고 물건 중 약 10%가 인테리어 승계 조건이고, 이런 물건은 공사 기간이 필요 없어 빨리 나갑니다. 잔존물을 남길지 철거할지, 남긴다면 다음 임차인의 원상복구 범위는 어디까지인지를 미리 정해 광고에 적으세요(인테리어 비용과 기간).
5. 광고가 한 곳에만 걸려 있다
강남 사무실 임차인은 네이버 부동산, 직방, 중개사무소 블로그, 그리고 중개사 간 공유 네트워크를 함께 봅니다. 한 중개사무소에만 맡기고 그 사무소가 한 채널에만 올렸다면 노출이 시장의 일부에 그칩니다. 어느 채널에 어떤 사진과 문구로 올라가 있는지 임대인이 직접 확인하세요.
공실 기간별 조정 기준
| 공실 기간 | 점검할 것 | 조정 방향 |
|---|---|---|
| 1개월 | 사진·현장 상태·광고 채널 | 호가 유지, 노출 확대 |
| 3개월 | 호가가 시세 어느 구간인지 | 호가 5% 안팎 조정 또는 렌트프리 1개월 추가 |
| 6개월 이상 | 물건 자체의 약점(층·승강기·주차) | 호가 10% 이상 조정 + 렌트프리, 인테리어 지원 검토 |
6개월 공실이면 이미 월세 6개월분을 잃은 것입니다. 호가 10%를 내려 바로 채우는 쪽이 1년 기준으로 훨씬 이익입니다.
자주 묻는 질문
Q. 호가를 내리면 기존 임차인들이 항의하지 않나요?
그래서 렌트프리를 먼저 쓰는 것입니다. 표면 임대료를 유지하면서 신규 계약의 실질 부담만 낮출 수 있습니다.
Q. 여러 중개사무소에 맡기면 서로 경쟁해서 좋은가요?
노출은 늘지만 같은 물건이 다른 조건으로 올라가면 임차인이 불신합니다. 조건과 사진을 통일해 주는 것이 임대인이 할 일입니다.
Q. 우리 건물 조건이 시세 어느 구간인지 어떻게 아나요?
연식·층·승강기·주차 조건별 임대료 차이를 다음 글에서 데이터로 보여 드립니다. 개별 건물은 전화 주시면 바로 봐 드립니다.
마무리
공실은 물건 탓이 아니라 대부분 호가·현장·노출 세 가지 중 하나가 막힌 것입니다. 이 다섯 가지를 점검하고도 안 나간다면 물건 조건 자체를 다시 봐야 합니다. 공실 사무실 진단과 호가 상담은 02-586-0006으로 문의 주세요.
프라임공인중개사사무소 | 대표 장용동 | 서울특별시 서초구 효령로77길 34 (서초동) | 02-586-0006 | 중개업 등록번호 제11650-2023-00272
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